不動産Gメン滝島の「いい物件を買うタイミング」や「物件購入時に必ず見るポイント」など不動産投資・購入に関する相談への回答をまとめてみた。
いい物件が出るタイミングは『下り坂』
滝島は不動産価格が下がる『下り坂』のタイミングこそ狙い目だと語る。
滝島：下り坂の時にいろんな理由で物件を売らなきゃいけない人が出てくるんですよ。その時に良い物件が出てきた時につかめ たら儲かるわけです。これ簡単なことで、みんなが買おうとしてる時っていうのはいいものは出ないですよ。（【不動産Gメン滝島に学ぶ】タワマン購入寸前のEXIT・りんたろー。に教える内見時の鬼鉄則／不動産Gメンが実践する最高の出口戦略／タワマン節税撤廃でチャンス到来か？(MONEY SKILL SET) - YouTube）
滝島：2020年のコロナの時にいきなり（日経平均が）2万5000円ぐらいガクッと下がった時にやっぱ出たんですよ！いい物件が。いろんな理由で売る人がすごい出たわけですよ。こういうことが今また起こるかもしれないという状況を注視しなきゃ。（【不動産Gメン滝島に学ぶ】タワマン購入寸前のEXIT・りんたろー。に教える内見時の鬼鉄則／不動産Gメンが実践する最高の出口戦略／タワマン節税撤廃でチャンス到来か？(MONEY SKILL SET) - YouTube）
売却（出口戦略）を考えたら絶対にマンションより戸建ての方がいい
滝島：一戸建てを35年間・50年住み続けてボロボロになっちゃいました。売って老人ホームにでも入ろうかな？という時に売りに出しました。買う人は誰でしょう？
ハセン：若い人と かが例えば安く買って立て直すみたいな。
滝島：そういうのもありますよね。不動産屋も買いますね。何が言いたいかっていうと誰でも買うんですよ、土地だから！ 何にでもなるから。家建ててもいいし、アパート建ててもいいし。でも築50年のマンション誰が買うの？って話です（【不動産Gメン滝島に学ぶ】タワマン購入寸前のEXIT・りんたろー。に教える内見時の鬼鉄則／不動産Gメンが実践する最高の出口戦略／タワマン節税撤廃でチャンス到来か？(MONEY SKILL SET) - YouTube）
滝島は、タワマンの出口は20年～30年で売るときだと語っている。
物件購入時に見るポイント
地元の免許番号がたくさんついてる不動産屋を選べ
滝島は上記画像の大阪府知事の後の（）内の数字が多い不動産会社に着目せよと語る。
滝島：このかっこの中がその不動産会社が何年経営してるかなんですね。基本的に5年ごと更新なんで1番っていうのはまだできて5年以内。10だと50年とかやってたりとかするわけですよ。（【不動産Gメン滝島に学ぶ】タワマン購入寸前のEXIT・りんたろー。に教える内見時の鬼鉄則／不動産Gメンが実践する最高の出口戦略／タワマン節税撤廃でチャンス到来か？(MONEY SKILL SET) - YouTube）
滝島：（長くやっている）不動産屋さんの方が結構地元の情報持ってたりする んですね。買うにしても隣にいるおばあちゃんが家売ろうとしてんだけどって安く売るって言ってるわよ？みたいなのがいい物件なわけですよ。（2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
長くやっている不動産屋は、大家とも知り合いのケースが多いため、賃貸契約時にも家賃交渉をしてくれることもある。
自社の管理物件だと仲介手数料をまけてくれることもある。
修繕積立金が上がるとは物件価値が下がるということ
滝島：例えば5年後修繕計画があり修繕積立金が上がります。って書いてあったら、5年後自分のマンションの 価格が下がるって書いてあるって事なんですよ。基本的に修繕積立金と管理費が上がったら 価格下がるんで。（2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
ゴミ捨て場は必ず確認を
滝島：やっぱゴミ捨て場ですね。マンションだったらマンションの ゴミ捨て場があるじゃないですか？そこのゴミ捨て場が綺麗か汚いかってのマンションの民度なわけですよ。（2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
滝島：戸建ての場合は、その近隣のゴミ捨て場がどういう状況か？と家から遠いのか離れてるのかとかね。それもやっぱ考えた方がいいですね （2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
内見は必ず夕方に行け
滝島：昼間って人がいないから、そのマンションと か戸建てとか近隣が騒がしいかわかんないですよ。皆さんが家にいる時間っていうのほぼ夕方～夜ですよ。自分が家にいる時間に どういう状況か見なくてどうするのって話です。（2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
滝島：夜行ったら壁が薄くて、隣のお家で子供たちが運動会してるとか、上でどんどんどんどん音するとかこれ苦痛ですよ。<span style="font-size: 80%">（2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
内見に行く前に銀行にローンの打診をしろ
滝島：投資用案件の場合は投資から入ってくる 収入を加味してローン組めるんでかなり変わるんですが、居住用物件は自分の年収しか審査する対象がないんで、自分の年収でいくらの物件買えるかって決まっちゃうわけですよ。なので最初からローンの申請を銀行にある程度打診しておいて、自分がいくらの物件を変えるかっていうのを分かった上で見た方がいい話ですねspan style="font-size: 80%">（2023/9/4PIVOT 不動産Gメン滝島に学ぶ）
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【参考動画】
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